Az építési engedélyhez kötött munkálatok esetében az építési engedélynek 2026. december 31-éig véglegessé kell válnia az 5%-os áfa alkalmazásához

A jelenlegi, általános szabály szerint a megfelelő feltételeknek megfelelő új lakások értékesítése 2026. december 31-éig 5%-os áfával adózik. 2027. január 1-jétől azonban ez az általános kedvezményes adómérték kivezetésre kerül. A szabály tehát 2027. január 1-jével főszabály szerint megszűnik. Ez azonban nem egyszerűen azt jelenti, hogy minden 2027-ben értékesített új lakásra 27%-os áfát kell felszámítani.
Az átmeneti rendelkezések miatt ugyanis bizonyos, már megkezdett vagy megfelelő időpontban engedélyezett, illetve bejelentett beruházásoknál az 5%-os adómérték továbbra is alkalmazható. Az átmeneti szabály a 2026. december 31. után, de 2030. december 31-ig átvett vagy jóváírt előlegekre, valamint az ezen időszakban teljesített értékesítésekre is kiterjedhet. 
Az átmeneti 5% feltételeit azonban külön kell vizsgálni. Építési engedélyhez kötött építési munka esetében például az építési engedélynek 2026. december 31-éig véglegessé kell válnia. Az egyszerű bejelentéshez kapcsolódó esetekre pedig külön időbeli feltételek vonatkoznak. Ha az átmeneti szabály feltételei nem teljesülnek, a 2027. január 1-je után teljesülő olyan áfaköteles értékesítésnél, amelyre már nem vonatkozik az 5%-os szabály, a 27%-os általános adómértéket kell alkalmazni.

A rozsdaövezeti lakásoknál azonban más a helyzet. 

A rozsdaövezeti akcióterületen megvalósuló lakásértékesítésre nem egyszerűen az általános, időben korlátozott újlakás 5% vonatkozik. A rozsdaövezeti lakások az Áfa tv. 3. számú melléklet 59. pontja alapján tartoznak az 5%-os adómérték alá. Ezt a különálló szabályt a 2026. december 31-i általános kivezetés nem szünteti meg. Ezek az ügyletek 2027. január 1-jétől is változatlanul 5%-os adómérték alá tartoznak, ha a törvényi feltételek teljesülnek.
A rozsdaövezeti 5% alkalmazásához nem elegendő önmagában az, hogy az ingatlan egy korábbi ipari vagy leromlott területen található. Az érintett földrészletnek a jogszabályban meghatározott rozsdaövezeti akcióterület részét kell képeznie. A kijelölt akcióterületeket a 619/2021. (XI. 8.) Korm. rendelet tartalmazza, ezért az egyes projektek esetében a konkrét helyszínt és az adott terület kijelölésének hatálybalépését is ellenőrizni kell.
A NAV tájékoztatója szerint a kedvezményes adómérték feltétele, hogy az értékesített lakás beépítés alatt álló vagy beépített új lakóingatlannak minősüljön, összes hasznos alapterülete ne haladja meg a 150 négyzetmétert, és az értékesítés, illetve az ahhoz kapcsolódó előleg kézhezvétele vagy jóváírása olyan időpontra essen, amikor az érintett rozsdaövezeti akcióterületet kijelölő kormányrendelet már hatályba lépett.

Miért fontos mindez az ingatlanfejlesztőknek?

Egy 100 millió forintos nettó értékesítési ár esetében az 5%-os áfa 5 millió forint, míg 27%-os áfa mellett 27 millió forint. A különbség 22 millió forint. Egy nagyobb beruházásnál ez már olyan összeg, amelyet nem lehet pusztán adminisztratív kérdésként kezelni. Ezért 2026-ban minden folyamatban lévő újlakás-projektet célszerű adójogi szempontból külön megvizsgálni. Nem elegendő azt tudni, hogy az ingatlan új lakás. Azt is meg kell állapítani, hogy az általános 5%-os szabály, annak átmeneti rendelkezése, vagy éppen a rozsdaövezeti különszabály biztosítja-e az 5%-os adómérték alkalmazását.
A szerződésekben is érdemes körültekintően eljárni. Az a megoldás, amely egyszerűen 5%-os áfát rögzít anélkül, hogy meghatározná annak jogalapját és a 2027 utáni alkalmazhatóság feltételeit, komoly kockázatot jelenthet. Különösen akkor, ha a teljesítésre csak 2027-ben vagy később kerül sor.

Ön is bizonytalan az ÁFA szabályok alkalmazásában? Kérje szakértőink támogatását az egyik legkockázatosabb és leginkább vizsgált adónem területén, hogy elkerülje a bírságokat! Vegye fel velünk a kapcsolatot a a szakertoitanacsadas@saldo.hu e-mail címen.